西北家具工业园生活配套区（白鹿汀洲）二期项目可行性研究报告_项目案例

第1章 总论

1.1 项目概况

1.1.1 项目名称

西北家具工业园生活配套区（白鹿汀洲）二期项目

1.1.2 项目地址

陕西省蓝田县华胥镇张家斜村

1.1.3 占地面积

本项目建设总占地面积69000平方米（103.5亩）

项目建设规模：项目二期总占地面积为69000平方米（103.5亩），总建筑面积为225262.02平方米，其中地上建筑面积为168612.02平方米，地下建筑面积为56650平方米。

项目建设内容：建设内容包括主要建设2栋19层住宅楼33385.92平方米、4栋17层住宅楼36057.96平方米、5栋16层住宅楼42256.18平方米、23栋6层住宅楼54799.96平方米、幼儿园2112平方米，配套地下建设车库、设备用房、人防设施用房等附属设施。绿化面积24151平方米，停车位1200个。

项目建设投资估算为15亿

（一）主营业务结构

西安中远房地产开发有限公司主营业务是房地产开发、销售，是中诚房地产开发股份有限公司为了方便实施白鹿汀洲项目专门组建的项目公司。公司成立后积极进行手续办理，使白鹿汀洲项目发展成为区知名地产品牌，小区整体规划合理，设施设备及配套齐全，户型设计采光通透、实用性强，环境优美舒适，是当下最适宜居住较大的中高端社区。

该企业不存在土地闲置、资本金不实、信托权益或债务性资金充当项目资本金、不良信用余额、违法违规记录等我行投向及外部监管明确禁止介入的情形。无涉及大额未决诉讼、大额民间借贷等可能对持续经营产生不利影响的因素。

（二）类似项目情况

中诚房地产开发股份有限公司是以房地产开发为主业的大中型企业，具有一级开发资质，二十多年来，中诚公司始终坚持“追求超越、奉献真诚”的企业精神，靠质量求生存，靠品牌求发展，在中国城市规划与居住建设中发挥着日益重要的作用。公司相继开发建设了向阳家园一期二期、阳光佳苑A区B区C区、格林漫都、建设家园、广厦新区、红山庄园、中诚晶典、甘肃民乐世纪嘉园、甘肃张掖馨宇丽都、河南周口公务员小区、河北滦平金色阳光等住宅工程，以及中诚商务中心高层商务写字楼、中诚·鸿悦国际高层商住办公公寓、保定市生态园上谷酒店等工程，累计开发面积200余万平方米。中诚开发公司与承德市冯营子村达成城中村合作开发协议，合作开发土地764亩；张家口怀来县拟开发土地117亩；四川省广安县拟开发土地261亩；四川省成都市双流县拟开发土地198亩。目前公司开发区域已走出河北，遍及河南、甘肃、四川等省市。

（三）开发建设项目有

1、项目介绍——中诚·水石源

中诚·水石源坐落于城市绿肺——保定市农业生态园核心位置，是保定市唯一一家建在公园里的酒店式精装修公寓。项目建筑面积10万平米，绿地率35%，容积率1.71，7－14层错落建筑，建筑总高54米。作为生态园里的高端公寓，项目为客户配备了小菜园、社区医疗、家庭保姆、一键式呼叫、指纹锁、餐饮、健身娱乐等生活配套，受到度假、养生、养老客群的高度关注。

2、项目介绍——中诚国际广场

中诚国际广场位于保定市高新区鲁岗路与锦绣街交口西北，集团钢结构分公司原址，紧邻京津保创新创业大街，与高新区小学、电谷国际酒店、高开区医院隔路相望。是目前该区域内配置标准最高的商务办公项目。占地53亩，20%超高绿化率，汇聚高端商务办公、精致公寓、超现代电商平台、风情商业街。

项目由三栋“品字形”高层组成，其中集团办公大楼23层，创业综合楼31层，公寓32层。公寓楼面积为55-120平米，办公楼面积为150-270平米。河北建设大厦开创保定5E级现代办公新时代，创业综合楼主打loft创新办公间，让企业发展一步到位。此外，项目还配套游泳馆、员工食堂、风情商业街等高端设施，让办公、生活更加方便、快捷、舒适。

3、项目介绍——中诚·天鹅生态产业示范园

公司在化纤厂项目深入研究园区运营开发模式，将通过化纤老厂区的升级改造，打造出一张高新技术企业云集、万众创新创业活跃、工业历史文化厚重、生态环境优美的城市新名片。带动周边第三产业及相关生活配套的发展，力争成为保定西部大工业板块的新亮点，借京津冀协同发展的东风，焕发新的生机与活力。

项目位置：项目位于保定市竞秀区中部西郊工业区，南临一亩泉河，西靠保满铁路，交通便捷，用地面积约79.13公顷。

4、项目介绍——中诚·泉语

项目位置：中诚·泉语位于保定西部一亩泉涵养核心地，北二环与西二环交汇处，红山庄园的北部，将建成保定市规模最大的高端养生、养老住宅社区。

中诚·泉语就处在保定西部的核心生态位置，将建立以家庭养老为核心，社区服务为依托，专业化服务为依靠的适老化设计社区。该项目占地500亩。紧邻红山庄园会所，将开发5栋12层至32层的小高层和高层，面积80－134平米不等，经典二居至四居户型。多种户型设计为老年人提供了“老有所伴”的居住环境，老年人可自住，也可与子女分居同住一个社区，让老人们享受家庭温暖。

5、项目介绍——双流威兰德小镇

成都新时代天诚置业有限公司于2011年12月26日成立于成都，是中诚公司下设的全资子公司。公司注册资金1.2亿元，具有房地产开发暂定三级资质。公司按照中诚公司的管理模式，下设综合办公室、经营管理部、项目发展部、工程技术部、资金财务部、营销部、设计部六部一室，各部室通力合作、相互协调、秉承“家·人”文化精髓，初步形成一个团结上进、勇于开拓的企业团队。

威兰德小镇位于成都双流彭镇光荣社区，双楠大道与白河路交叉口，总占地面积13万平米，总建筑面积59万平米，综合容积率3.3，建筑风格为英伦风格。项目由规划路和灌溉渠自然分成A、B、C、D四个地块，A地块由上部为8栋高层住宅、3栋高层综合楼和16栋独立商业，下部为一层地下室组成；B地块由上部两栋商业加办公楼，下部为3层地下室组成；C地块由上部为5栋高层住宅和4栋独立商业，下部为一层地下室组成；D地块由上部为7栋高层住宅和4栋独立商业，下部为1层地下室组成。

6、项目介绍——滦平金色阳光

中诚房地产开发股份有限公司滦平分公司成立于2008年8月22日，是中诚公司下设的全资子公司，具有房地产开发壹级资质。公司按照中诚公司的管理模式，下设综合办公室、经营管理部、工程部、资金财务部、销售部、设计部、售后服务部等六部一室，公司现有员工25人，其中：班子成员3人，综合办公室4人，财务部1人，审算部3人，设计部2人，工程部5人，销售部4人，售后物业部3人。

金色阳光项目位于承德滦平县城北山新区行政中心东部，东至刘家沟，西至北山行政区，南至铁路，北至山坡。项目总用地面积为21.65万平方米，规划总建筑面积36.88万平方米，住宅总套数3067套，规划总人口10735人，规划建筑容积率1.5，绿化率大于30%，是迄今为止滦平地区规模最大的居住社区。

7、项目介绍——承德中诚·左岸

承德分公司成立于2011年，是中诚公司全资子公司，项目成员12人。总经理一名，副总经理一名，下设六部一室：办公室、工程技术部、设计部、财务部、经营部、销售部、项目发展部。

项目概况：位于承德市开发区凤凰山大桥南侧大学城西侧，占地300余亩，建筑面积约35万㎡，集商务、购物、娱乐、休闲、教育、医疗为一体，拥有一站式5A级管家服务、中西式结合皇家景观园林、敞开式休闲娱乐广场等，是中诚公司为承德人献上的一个城市精英人群尊贵、典雅的人文居所。

项目东边紧邻河北民族师范学院、河北旅游职业学院、承德石油高等专科学校及承德一中四所高校，西侧有华北地区第二大单独入海的河流-滦河经过，距离规划中的高铁站仅2公里左右。一期楼盘面积以40-50㎡一居、65-80㎡两居、85-95㎡三居为主。

8、项目介绍——怀来中诚·兰顿庄园

怀来中诚房地产开发有限公司于2013年12月10日成立于张家口怀来县，是中诚公司下设的控股子公司。公司注册资本金壹亿元，具有房地产开发暂定级资质。公司按照中诚公司的管理模式，下设综合办公室、预算合约部、工程技术部、资金财务部、营销部四部一室，各部室通力合作、相互协调、秉承“家·人”文化精髓，初步形成一个团结上进、勇于开拓的企业团队。

兰顿庄园位于怀来县府前街路南侧，长城路东侧，总用地8万平方米，总建筑面积为33.17万平方米，综合容积率3.14。项目分为住宅和商业两个地块，由9栋住宅楼、2栋商业楼及四周沿街商铺组成，并设有地下停车场，实现了“人车分流”的交通设计理念。其中住宅面积26.4万平方米，容积率为3.0，建筑风格为art deco风格；商业面积6.8万平方米，容积率为4.0，建筑风格为法式风格。

9、项目介绍——广安中诚·山水印象

2014年1月6日我公司在四川省广安市成立广安中诚房地产开发有限公司，并于2014年2月14日与广安区政府签订了滨江路防洪综合改造工程建设协议及该工程配套用地的开发项目。

广安中诚下设六部一室：项目发展部、设计部、经营管理部、工程技术部、资金财务部、营销部、办公室。

广安滨江路综合改造工程位于广安老城区渠江西岸，北起四九滩电站，南至西溪峡北，全长2.6公里，规划用地约11.5公顷。该工程主要包括防洪堤、道路交通、他项权建筑、景观及光彩照明“五大”工程。将利用防洪工程的框廊顶部平台建设景观步道，下部框廊内为机动车道及夹层商业，实现人车分流；同时在其上部建景观节点广场；结合防洪工程的箱式框架结构以及地形地貌、城市现状和规划空间，形成滨江路商业步行街。

第2章 项目建设背景、需求分析及产出方案

2.1 项目提出背景

当前房地产行业开发投资增长迅速，居民住房消费稳定，住房水平不断提高，房地产行业总体发展平稳，呈现出健康态势。

2.1.1 我国新发展格局下，居民居住消费助力扩大内需战略

我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，发展要求和发展条件都呈现新特征，特别是人民对美好生活的向往总体上已经从“有没有”转向“好不好”，呈现多样化、多层次、多方面的特点。解决人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，必须坚定实施扩大内需战略，固根基、扬优势、补短板、强弱项，通过增加高质量产品和服务供给，满足人民群众需要，促进人的全面发展和社会全面进步，推动供需在更高水平上实现良性循环。大国经济具有内需为主导的显著特征。进一步发挥超大规模市场优势，必须坚定实施扩大内需战略，扩大居民消费和有效投资，增强经济发展韧性，促进经济持续健康发展。构建新发展格局关键在于经济循环的畅通无阻。促进国内大循环更为顺畅，必须坚定实施扩大内需战略，打通经济循环堵点，夯实国内基本盘。扩大内需战略要求全面促进消费，最终消费是经济增长的持久动力。其中确保房地产市场平稳发展。扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险。因城施策，落实支持刚性和改善性住房需求政策措施，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。促进国民经济的稳步健康发展，优化消费结构，扩大内需，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。

2.1.2 国家和地方政策提供良好的市场环境，助力房地产稳步发展

自20世纪90年代土地使用权出让制度的确立以来，我国房地产行业历经了多次重大政策调控。总体来讲，房地产刺激与打压政策对房地产投资相应地形成激励与遏制的作用，即房地产的供给与房地产调控政策的方向一致。

1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》（简称“23号”文件），明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。

2003年，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。该政策极大的推动了房地产业的迅速发展。同时，为抑制房价的快速上涨，国务院等部门出台了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，又称“老国八条”等政策，以促进房地产市场健康发展。在各类政策下，我国房地产行业处于频繁调控期。

2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及房企融资、购房者信贷等方面。国家、地区的各项规划与政策中也在强调要“房住不炒”的定位。

2021年，央行、银保监会等机构针对房企提出三道红线政策，开始在全国实施。三道红线即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。按照监管要求，到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。

2.2 企业发展战略需求分析

2.2.1 项目的建设是国民经济发展的需要

2.2.2 项目的建设是扩大消费需求的需要

2.2.3 项目建设是加快新城区建设步伐的需要

2.2.4 项目建设是扩大就业、增加居民收入的需要