广孚联合国际中心写字楼升级改造项目可行性研究报告_项目案例

2021年6月8日浙江省人民政府发布《浙江省金融业发展“十四五”规划》，规划中提出，提升钱塘江金融港湾核心区发展能级，以钱江新城和钱江世纪城为核心区，大力引进高层次金融人才，加快打造金融创新研发平台，增强金融业发展驱动力。推进金融资本、人才、科技等要素集聚，培育和发展一批高端的总部金融机构、财富管理机构、私募投资基金、金融科技公司和专业性服务机构。推动钱塘江金融港湾和杭州城西科创大走廊互动发展，持续开展有影响力的金融主题活动。

为促进经济高质量发展，浙江省发改委印发《浙江省鼓励和引导发展总部经济的若干意见》，鼓励和引导发展总部经济。发展总部经济有利于促进产业结构调整，加快新旧动能转换，激发经济内生发展动力；有利于提升国际化水平，打造高层次开放型经济，增强对全球优质创新资源的吸引力；有利于优化营商环境，构建完善的产业生态系统，提高综合竞争实力；有利于推动大都市区建设，提升城市综合服务功能，深度融入长三角一体化发展大局。打造更好的办公环境对发展总部经济、促进城市发展有着重大意义。

浙江省杭州市人民政府发布《杭州建设国际消费中心城市三年行动计划》，明确提出重点围绕浙江杭州钱江世纪城建设国际消费新地标，通过提升国际能级，集聚国际资源，立足国际视野，提升国际形象，强化数字赋能，建成立足国内、面向亚洲、辐射全球的国际消费中心城市国际消费新地标。

2.2 项目建设必要性

2.2.1 推动城市建设，带动区域经济快速发展

近年来，萧山区积极拓展城市发展空间，围绕新发展格局，搭建数智金融平台，提升服务实体经济能力、服务百姓普惠金融能力、金融产业高质量发展能力和金融风险防控处置能力，加快打造全国一流新兴金融中心，深入实施融资畅通工程、“凤凰行动”两个升级版，积极打造国际金融科技创新、多层次资本市场发展、民营和中小微企业金融服务三大高地，联动建设具有全国引领示范效应的科创金融、绿色金融、普惠金融和开放金融四大特色带，形成一批突破性、标志性成果。

广孚联合国际中心写字楼升级改造创造优质的办公环境和办公场所，担负着经济建设、商贸流通、民族文化发展的重要职责，以“为民服务、为企发展”的宗旨为建设平台、为载体，为区域经济和社会发展提供更优质的办公场所，对于强化区域办公服务功能，改善服务环境，促进经济和社会发展具有重要意义。

2.2.2 提升空间环境，塑造良好的城市形象

广孚联合国际中心是一座云集顶尖建设团队设计打造的集商务、办公、公共交通于一体的地标级大型商务集群。地处杭州新城市中心的钱江世纪城，具备国际顶尖豪华的综合配套，全方位树立了优质企业环境的新标杆。

办公楼绿地景观是城市绿地生态系统的重要构成部分，城市绿地生态系统是具有自净功能的构成部分，在提升城市生态水平方面办公楼绿地可以有更大的作为。

本次改造升级对户外景观进行大幅改造，主要涉及大楼场外和裙楼房顶造景，充分利用屋顶花园、垂直绿化等措施来增加绿化量,可以在有限的空间里最大程度上的增加绿化的范围,同时也是在修复和改善被破坏的生活环境,起到净化大气、增添湿度、隔绝噪音、改善城市的生态系统平衡、提高环境质量、加快生态新陈代谢、丰富城市景观的作用等，为塑造良好的城市形象添砖加瓦。

2.2.3 智能系统升级，迎合城市存量更新发展机遇

地产市场下半场已进入“从量到质”的时代，城市以往可以通过“增量空间调配、异地置换新建”来实现城市更新。而当今亟待“聚焦存量物业、实施有机更新”的就地升级模式，同时写字楼升级改造成为了政府、市场、社会共同努力的方向。

重视租户体验，从使用者角度出发，是传统写字楼改造过程中的重中之重。随着我国将智慧城市建设制定为国家重要发展战略之一，近几年智慧城市建设在全国各地快速发展，商务写字楼作为其中关键一环，智能化升级成为亟待解决问题之一。

传统写字楼升级赋能智能化，不仅仅提高了安全系数，提升通行效率和用户体验，还提供了更多的多元化增值服务，为物业和访客提供了更加智能、便利的体验，适应时代发展。

2.2.4 楼宇升级改造，确保物业保值增值

写字楼租赁市场未来总体供应量大，租户有更多选择性，竞争变得更为激烈，逐渐成熟的新兴商务区拥有租金产品双重优势，对客户吸引力加大，核心商务区面临相对高租金及空置上升双重压力。核心商务区配套完善成熟、客户有一定黏性，但由于开发时间较早，核心区楼龄较长的物业也面临着物业设施陈旧、功能与发展形势不匹配、运营管理与需求不匹配等难题。

时代的进步促使楼宇要引领最前沿的价值，楼宇升级改造可以确保物业保值增值，大部分经过改造的写字楼租金基本都有明显增长，出租率也保持在高位。

此项目的规划和决策具有时代的必然性，控制合理的投资规模，防止重复建设和盲目建设，写字楼建成后将提高社会经济效益的同时满足城市更新发展需求，对于区域经济发展起到一定的促进作用。

综上所述，项目可以全面贯彻落实科学发展观，以规模化、专业化、信息

化、特色化、国际化为发展方向，开展具体工作，在满足各部门办公使用前提下，实现新区建设和经济发展的良性循环。因此，该项目的建设是十分必要的。

2.3 项目实施的可行性

2.3.1 地方政策支持促进项目可行

浙江省发改委印发《浙江省鼓励和引导发展总部经济的若干意见》中明确指出发展原则：坚持软硬环境兼修，持续深化“最多跑一次”改革，着力打造最优营商环境，努力构建优良产业生态系统，栽好“梧桐树”，引得“金凤”来。

中共杭州市委办公厅、杭州市人民政府办公厅关于印发《杭州市建设国际消费中心城市三年行动计划（2021—2023年）》的通知，明确提出重点围绕浙江杭州钱江世纪城建设国际消费新地标，通过提升国际能级，集聚国际资源，立足国际视野，提升国际形象，强化数字赋能，建成立足国内、面向亚洲、辐射全球的国际消费中心城市国际消费新地标。

浙江省杭州市人民政府印发《杭州市人民政府办公厅关于加快总部经济发展的补充意见》，浙江省杭州市萧山区人民政府印发《关于进一步加快总部经济发展的实施办法》，省市区各级党委与政府全方位政策支持，对新引进总部企业的办公用房给予资金补助。加快集聚资源汇聚世界500强企业总部、国际组织（机构）总部、中国500强总部和新经济领域成长型企业总部，全方位支持打造金融科技集聚区、金融(上市)总部基地、产业金融示范区、产城融合示范区、全球总部创新地，打造成为浙江省、杭州市展现新时代中国特色社会主义建设成果的重要窗口与封面。